4 августа 2026 года подписан федеральный закон № 299-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» — документ прошёл через Государственную Думу 22 июля и одобрен Советом Федерации 24 июля 2026 года. Для девелопера это не единичная правка, а завершающий элемент серии изменений ГрК РФ: закон № 295-ФЗ уже с 1 марта 2026 года ограничил включение частных земельных участков в проекты планировки территории и изменил состав правил землепользования и застройки, закон № 577-ФЗ с 1 июля 2026 года перевёл торги, включая процедуры по комплексному развитию территорий, в электронный формат. Ниже — что конкретно поменялось в каждом из трёх законов и что стоит пересмотреть в проектах, которые сейчас в работе.
Запрет на включение частных участков в ППТ без согласия собственника
Раньше орган власти, утверждающий проект планировки территории под линейный объект, социальную инфраструктуру или иной объект федерального, регионального или муниципального значения, мог включить в границы зоны планируемого размещения земельный участок, принадлежащий гражданину или организации, без его предварительного согласия. Собственник узнавал об этом постфактум — из уже утверждённого ППТ — и дальше либо оспаривал документ в суде, либо ждал процедуры изъятия.
С 1 марта 2026 года действует часть 5 статьи 41.1 ГрК РФ, введённая законом № 295-ФЗ от 31.07.2025: включать в границы зоны планируемого размещения объектов федерального, регионального или муниципального значения участки граждан и юридических лиц можно только с письменного согласия собственника либо если изъятие для государственных или муниципальных нужд прямо допускается законом применительно к конкретному случаю.
Для девелопера практический эффект двоякий. Если рядом с проектом проходит планируемая сеть или дорога, нельзя рассчитывать, что соседний частный участок автоматически включат в красные линии без переговоров и компенсации. И наоборот: если в периметре вашего проекта есть участки третьих лиц, орган власти обязан либо получить их согласие, либо чётко сослаться на норму об изъятии. Юридическое сопровождение согласования ППТ теперь обязательно включает проверку прав на каждый участок в периметре проекта и статуса согласия — до подачи документации на утверждение, а не после получения замечаний от собственника.
Новый состав ПЗЗ: нормы об изменении вида разрешённого использования переехали
До поправок правила землепользования и застройки, помимо карты градостроительного зонирования и регламентов, включали положения о порядке изменения вида разрешённого использования (ВРИ) участков и объектов правообладателями — эта процедура регулировалась статьёй 30 ГрК РФ напрямую внутри ПЗЗ.
Закон № 295-ФЗ убрал это требование из статьи 30: процедура изменения ВРИ с 1 марта 2026 года регулируется новой главой II.1 Земельного кодекса РФ. Формально это техническая рокировка между кодексами, но на практике меняется документ, на который нужно ссылаться при подготовке заявления, и орган, к чьему регламенту нужно обращаться.
Для проектов, где в работе стоит изменение ВРИ участка под жилую застройку или коммерцию, при подаче документов после 1 марта 2026 года нужно ссылаться на главу II.1 ЗК РФ, а не на прежние положения статьи 30 ГрК РФ. При внесении изменений в ПЗЗ на уровне региона стоит дополнительно сверяться, актуализировал ли региональный орган архитектуры свой регламент под новую процедуру — по опыту сопровождения подобных проектов местные акты обновляются с задержкой в несколько месяцев после вступления федеральной нормы в силу.
КРТ: обязательные электронные торги и новый расчёт требований к опыту застройщика
До 1 июля 2026 года торги на право заключения договора о комплексном развитии территории допускали смешанный формат, включая бумажные процедуры подачи заявок. Требование к опыту участника при этом считалось от площади всего проекта КРТ целиком: застройщик должен был подтвердить опыт строительства объектов не менее 10% от общей площади всей территории комплексного развития, даже если на торги выставлен только один этап.
С 1 июля 2026 года действует закон № 577-ФЗ от 29.12.2025, который унифицировал правила торгов и перевёл их на электронные площадки из перечня, утверждённого правительством. Организатор торгов вправе установить задаток — для аукциона на повышение цены — или денежное обеспечение заявки — для аукциона на понижение; возврат средств администрирует оператор площадки, а не сам организатор торгов. Отдельно для КРТ скорректирован расчёт требований к опыту: порог в 10% теперь считается от площади конкретного этапа (лота), выставленного на торги, а не от площади всего проекта.
Сопровождение реализации КРТ теперь требует пройти аккредитацию на электронной площадке заранее, до объявления торгов, и подготовить финансовое обеспечение до публикации извещения — времени на сбор документов в моменте стало меньше, чем при бумажной процедуре. Привязка требования к опыту к масштабу этапа, а не всего проекта, расширяет круг потенциальных участников: средние девелоперы, которые раньше не могли подтвердить опыт в объёме целого КРТ, получают доступ к отдельным лотам.
Что добавляет 299-ФЗ: ГПЗУ, разрешения и экспертиза проектной документации
Закон № 299-ФЗ, вступивший в силу для большей части положений с 1 сентября 2026 года, устанавливает особенности содержания и выдачи градостроительного плана земельного участка, выдачи и изменения разрешений на строительство объектов капитального строительства и разрешений на ввод их в эксплуатацию, а также подготовки проектной документации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, в том числе в форме информационной модели.
Постатейный разбор поправок по состоянию на конец сентября 2026 года ещё не разошёлся по открытым справочно-правовым системам в виде подробного построчного комментария, поэтому при работе по конкретному проекту нужно сверяться с актуальной редакцией ГрК РФ в профессиональной СПС, а не с обзорными материалами.
Практический ориентир здесь такой: для проектов, где документация уже ведётся в форме информационной модели, действует давно устоявшееся правило — несоответствие модели данным ГПЗУ является основанием для отрицательного заключения экспертизы. На фоне уточнения процедур вокруг ГПЗУ и экспертизы это правило становится строже применяться, а не мягче, поэтому актуальность ГПЗУ и его соответствие проектной документации стоит перепроверять перед подачей на экспертизу отдельным шагом, а не полагаться на то, что расхождения выявят и снимут в рабочем порядке.
Переходные положения и сроки
- 1 марта 2026 — закон № 295-ФЗ: запрет включения частных участков в ППТ без согласия или законного основания для изъятия (ч. 5 ст. 41.1 ГрК РФ), исключение норм об изменении ВРИ из ПЗЗ.
- 1 июля 2026 — закон № 577-ФЗ: обязательный электронный формат торгов, в том числе связанных с КРТ, новые правила обеспечения заявок и расчёта требований к опыту застройщика по этапам. Торги, решение о проведении которых принято до 1 июля 2026 года, завершаются по прежним правилам; новый порядок применяется к торгам, объявленным начиная с этой даты.
- 4 августа 2026 — подписан закон № 299-ФЗ, большая часть положений вступила в силу с 1 сентября 2026 года. По общему правилу разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, выданные до 1 сентября 2026 года, сохраняют силу до истечения срока их действия и переоформления только из-за вступления поправок в силу не требуют.
Что проверить в текущих проектах прямо сейчас
Если у вас есть проект ППТ в разработке или на согласовании, а в его периметр попадают частные участки под объекты инфраструктуры — поднимите правоустанавливающие документы по каждому такому участку и проверьте, оформлено ли письменное согласие собственника либо есть ли прямая законная база для изъятия. Отсутствие согласия или основания — это риск оспаривания ППТ уже после утверждения, причём оспаривать может как сам собственник, так и любое заинтересованное лицо.
Если готовится заявление на изменение ВРИ участка, используйте процедуру по главе II.1 ЗК РФ, а не прежние нормы статьи 30 ГрК РФ, и уточните у регионального органа архитектуры, обновлён ли его регламент под новый порядок.
Если планируется участие в торгах по КРТ — пройдите аккредитацию на электронной площадке из утверждённого правительством перечня заранее, пересчитайте требование к опыту от площади конкретного лота, а не всего проекта КРТ, и подготовьте задаток или денежное обеспечение до публикации извещения о торгах.
Если проектная документация ведётся в форме информационной модели — сверьте её данные с действующим ГПЗУ перед подачей на государственную экспертизу отдельным контрольным шагом.
Если у вас уже есть действующее разрешение на строительство или на ввод, выданное до 1 сентября 2026 года, — по общему правилу переоформлять его не требуется, но стоит зафиксировать дату выдачи и держать документ под рукой на случай проверки соответствия переходным положениям при последующем внесении в него изменений.
Пример из практики
Жилой комплекс комфорт-класса, Ленинский городской округ, Московская область, 48 000 м². Задача — юридическое сопровождение согласования ППТ и получения ГПЗУ в условиях, когда в периметр зоны планируемого размещения инженерных сетей попадал смежный участок, принадлежащий третьему лицу. Проведена правовая проверка участка, подготовлено соглашение с собственником о включении его земли в границы ППТ на условиях сервитута, скорректированы границы зоны размещения сетей с учётом позиции собственника. ГПЗУ и разрешение на строительство получены без последующего оспаривания ППТ со стороны третьих лиц. Срок сопровождения — 9 месяцев.